Hình thức bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư

Hình thức bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư là một cơ chế quan trọng được quy định trong Luật Đầu tư 2020 nhằm đảm bảo tính nghiêm túc, minh bạch và trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc triển khai dự án. Cơ chế này không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hoạt động đầu tư mà còn tạo sự công bằng, hạn chế tình trạng đăng ký dự án nhưng không triển khai hoặc triển khai dở dang, gây lãng phí đất đai, tài nguyên.

Trong quá trình hành nghề, với tư cách là một luật sư có kinh nghiệm lâu năm, tôi nhận thấy rằng nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, thường gặp khó khăn trong việc hiểu và tuân thủ đúng các quy định về bảo đảm thực hiện dự án. Do đó, việc nắm vững cơ sở pháp lý, hình thức bảo đảm và các rủi ro pháp lý là vô cùng cần thiết để nhà đầu tư triển khai dự án một cách bền vững và hợp pháp.

Cơ sở pháp lý về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Các quy định về bảo đảm thực hiện dự án được điều chỉnh bởi:

– Luật Đầu tư 2020;

– Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư;

– Luật Đất đai 2013 (và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025);

– Các văn bản chuyên ngành về xây dựng, bất động sản, đấu thầu (nếu dự án có sử dụng vốn Nhà nước).

– Cơ quan có thẩm quyền quản lý việc bảo đảm thực hiện dự án là Cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao).

Mục đích của việc yêu cầu bảo đảm thực hiện dự án

Việc áp dụng cơ chế này nhằm:

– Bảo đảm trách nhiệm của nhà đầu tư khi cam kết triển khai dự án;

– Hạn chế tình trạng đầu cơ, giữ đất nhưng không đưa vào khai thác;

– Tạo nguồn thu bổ sung trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư vi phạm tiến độ;

– Tăng cường sự minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Các trường hợp phải thực hiện bảo đảm dự án

Theo Điều 43 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có hình thức bảo đảm khác trong các trường hợp:

– Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án;

– Được lựa chọn làm nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất;

– Dự án đầu tư có quy mô vốn lớn, yêu cầu tiến độ cụ thể theo phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, một số trường hợp không phải ký quỹ bảo đảm, ví dụ:

– Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã thanh toán tiền trúng đấu giá;

– Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác và không phải xin Nhà nước giao/cho thuê đất;

– Các dự án phát triển nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Hình thức bảo đảm thực hiện dự án

Ký quỹ tại ngân hàng

Đây là hình thức phổ biến nhất. Nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào tài khoản ký quỹ tại ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam. Khoản tiền này sẽ bị phong tỏa trong suốt thời gian dự án triển khai theo tiến độ cam kết.

Bảo lãnh ngân hàng

Thay vì trực tiếp ký quỹ, nhà đầu tư có thể đề nghị ngân hàng thương mại phát hành bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ. Trong trường hợp nhà đầu tư không thực hiện đúng tiến độ, cơ quan quản lý có quyền yêu cầu ngân hàng chi trả số tiền bảo lãnh.

Các hình thức khác theo quy định pháp luật

Trong một số trường hợp đặc thù, Chính phủ có thể quy định các biện pháp bảo đảm khác phù hợp với tính chất của dự án và cam kết của nhà đầu tư.

Mức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

Theo Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP:

– Mức ký quỹ dao động từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư của dự án;

– Được nộp nhiều lần theo tiến độ sử dụng đất;

– Số tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ theo từng giai đoạn của dự án.

Ví dụ:

Dự án có vốn đầu tư 500 tỷ đồng, mức ký quỹ có thể dao động từ 5 tỷ – 15 tỷ đồng, tùy thuộc vào quy định của cơ quan nhà nước.

Thủ tục thực hiện bảo đảm dự án

Thỏa thuận ký quỹ

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư sẽ làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư để xác định:

– Mức ký quỹ cụ thể;

– Hình thức ký quỹ hoặc bảo lãnh;

– Thời hạn và tiến độ nộp ký quỹ.

Xác nhận ký quỹ

Ngân hàng thương mại sẽ cấp giấy xác nhận về việc nhà đầu tư đã ký quỹ hoặc phát hành bảo lãnh ngân hàng. Giấy xác nhận này được nộp cho cơ quan đăng ký đầu tư để làm căn cứ triển khai dự án.

Hoàn trả ký quỹ

Khi dự án hoàn thành các mốc tiến độ, nhà đầu tư có thể đề nghị hoàn trả một phần hoặc toàn bộ số tiền ký quỹ theo thỏa thuận đã ký.

Trường hợp bị tịch thu tiền ký quỹ

Nhà đầu tư sẽ bị tịch thu toàn bộ hoặc một phần số tiền ký quỹ nếu:

– Không triển khai dự án trong thời hạn đã cam kết;

– Tự ý chấm dứt dự án mà không có lý do chính đáng;

– Bị cơ quan nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật.

– Khoản tiền bị tịch thu sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.

Rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện bảo đảm dự án

Rủi ro về tài chính

Nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền lớn để ký quỹ, làm ảnh hưởng đến dòng vốn lưu động.

Rủi ro về tiến độ

Nếu không đáp ứng đúng tiến độ dự án, nguy cơ mất tiền ký quỹ là rất cao.

Rủi ro về pháp lý

Một số trường hợp có tranh chấp về việc cơ quan nhà nước có quyền tịch thu ký quỹ hay không, nhất là khi nhà đầu tư cho rằng việc chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan (ví dụ chậm bàn giao đất, dịch bệnh, thiên tai…).

Kinh nghiệm thực tiễn cho nhà đầu tư

Qua kinh nghiệm tư vấn, tôi đưa ra một số khuyến nghị:

– Dự toán chi phí ký quỹ ngay từ giai đoạn lập kế hoạch tài chính dự án;

– Thương lượng rõ tiến độ ký quỹ để giảm gánh nặng tài chính ban đầu;

– Ưu tiên hình thức bảo lãnh ngân hàng để duy trì vốn lưu động;

– Lập kế hoạch triển khai chi tiết để đảm bảo hoàn thành tiến độ, tránh bị mất ký quỹ;

– Tham khảo ý kiến luật sư đầu tư nhằm xử lý kịp thời các vướng mắc về pháp lý.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về bảo đảm thực hiện dự án

Trong tương lai, pháp luật đầu tư có thể được sửa đổi, bổ sung theo hướng:

– Linh hoạt hơn về hình thức bảo đảm (ngoài ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng);

– Điều chỉnh mức ký quỹ phù hợp với từng lĩnh vực, quy mô dự án;

– Quy định rõ cơ chế hoàn trả ký quỹ khi dự án chậm tiến độ do nguyên nhân bất khả kháng;

– Tăng cường công khai, minh bạch để tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Hình thức bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư là cơ chế quan trọng nhằm bảo vệ tính khả thi và uy tín của dự án. Để tối ưu lợi ích và tuân thủ pháp luật, nhà đầu tư cần được hỗ trợ bởi các chuyên gia am hiểu thực tiễn. Với kinh nghiệm lâu năm, Hãng luật La Défense cam kết đồng hành, mang đến giải pháp pháp lý toàn diện và an toàn cho mọi dự án đầu tư tại Việt Nam.

Xem thêm:

• Thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020: Quy định pháp luật và sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài
• Cơ Hội và Lưu Ý pháp lý Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Trước Các Hình Thức Đầu Tư Tại Việt Nam Theo Pháp Luật Mới Nhất 2025
• Thủ tục thành lập doanh nghiệp FDI cho nhà đầu tư Hàn Quốc vào Việt Nam