Khung pháp lý ENT dành cho các nhà bán lẻ nước ngoài tại Việt Nam qua Nghị định 342/2026/NĐ-CP

Kiểm tra nhu cầu kinh tế (ENT) được thu hẹp, nhưng bài toán mở rộng mạng lưới bán lẻ nước ngoài chưa hết

Từ ngày 18/10/2026, Nghị định số 342/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định số 09/2018/NĐ-CP và thiết lập khung pháp lý mới đối với hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Việc thu hẹp đáng kể phạm vi áp dụng Kiểm tra nhu cầu kinh tế là thay đổi được quan tâm nhất. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn nhận Nghị định 342 như một văn bản xóa bỏ ENT thì chưa phản ánh đầy đủ bản chất của sự thay đổi. Nghị định mới không loại bỏ cơ chế cấp phép đối với cơ sở bán lẻ; thay vào đó, trọng tâm kiểm soát được chuyển sang tư cách của nhà đầu tư, tính hợp pháp và phù hợp của địa điểm, quy mô mạng lưới, tác động thị trường và an ninh quốc gia.

1. Từ một ngoại lệ trong cam kết WTO đến rào cản kéo dài đối với việc mở rộng bán lẻ

Khi gia nhập WTO, Việt Nam cam kết mở cửa dịch vụ phân phối nhưng vẫn bảo lưu quyền xem xét việc thành lập cơ sở bán lẻ ngoài cơ sở thứ nhất trên cơ sở ENT. Cơ chế này sau đó được nội luật hóa và tiếp tục duy trì tại Nghị định số 09/2018/NĐ-CP.

Về lý thuyết, ENT nhằm giúp cơ quan quản lý đánh giá liệu một cơ sở bán lẻ mới của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có phù hợp với quy mô thị trường, mật độ cơ sở bán lẻ hiện hữu và định hướng phát triển địa phương hay không. Trong thực tiễn, ENT thường trở thành khâu khó dự báo nhất của quá trình mở rộng chuỗi. Doanh nghiệp không chỉ phải chứng minh nhu cầu của thị trường mà còn phụ thuộc vào việc thành lập và kết luận của Hội đồng ENT tại địa phương. Thời gian xử lý thực tế có thể bị kéo dài do yêu cầu bổ sung số liệu, cách hiểu khác nhau về khu vực thị trường địa lý, tác động đối với các cơ sở bán lẻ hiện hữu và mức độ đóng góp của dự án.

Rủi ro lớn nhất đối với nhà bán lẻ không chỉ nằm ở chi phí thủ tục. Một hợp đồng thuê mặt bằng thường được đàm phán và ký kết trước khi giấy phép được cấp; trong khi đó, tiến độ bàn giao, thi công, khai trương và cam kết với chủ đầu tư trung tâm thương mại vẫn tiếp tục chạy. Khi kết quả ENT không chắc chắn, doanh nghiệp phải gánh đồng thời chi phí thuê, chi phí thiết kế, chi phí cơ hội và nguy cơ bỏ lỡ thời điểm thương mại. Vì vậy, ENT trong nhiều năm đã ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược lựa chọn địa điểm và tốc độ phát triển mạng lưới của nhà đầu tư nước ngoài.

2. Nghị định 342 không xóa bỏ ENT cho mọi nhà đầu tư

Điểm cần được diễn giải chính xác là Nghị định 342 thu hẹp đối tượng phải thực hiện ENT, chứ không bãi bỏ tuyệt đối cơ chế này.

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 342, ENT tiếp tục áp dụng khi nhà đầu tư nước ngoài đến từ quốc gia hoặc vùng lãnh thổ không tham gia điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên và điều ước đó có cam kết bãi bỏ ENT, nếu nhà đầu tư lập cơ sở bán lẻ ngoài cơ sở bán lẻ thứ nhất.

Ngay trong nhóm này vẫn tồn tại ngoại lệ. ENT không áp dụng nếu cơ sở bán lẻ dự kiến có diện tích dưới 500 m², được đặt trong trung tâm thương mại và không thuộc loại hình cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini hoặc siêu thị.

Như vậy, việc xác định có phải thực hiện ENT hay không phải bắt đầu từ cấu trúc sở hữu và quốc tịch của nhà đầu tư, sau đó mới xét đến thứ tự cơ sở bán lẻ, diện tích, địa điểm và loại hình cửa hàng. Không nên chỉ dựa vào việc doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam hoặc có vốn đầu tư nước ngoài để kết luận rằng doanh nghiệp đương nhiên được miễn ENT.

Đối với nhà đầu tư thuộc quốc gia hoặc vùng lãnh thổ tham gia điều ước quốc tế với Việt Nam có cam kết bãi bỏ ENT, việc mở cơ sở bán lẻ ngoài cơ sở thứ nhất sẽ không còn phải qua Hội đồng ENT. Đây là lợi ích đáng kể đối với nhà đầu tư đáp ứng điều kiện của các hiệp định như CPTPP hoặc EVFTA, nhưng quyền hưởng cam kết cần được kiểm tra theo đúng điều ước áp dụng, bao gồm phạm vi cam kết, quy tắc về nhà đầu tư và các bảo lưu liên quan. Quốc tịch của cổ đông trực tiếp chưa phải lúc nào cũng là căn cứ duy nhất; trong các cấu trúc nhiều tầng, doanh nghiệp cần đánh giá cả chủ thể thực sự yêu cầu hưởng ưu đãi điều ước và hồ sơ chứng minh.

3. ENT được thu hẹp, nhưng Giấy phép lập cơ sở bán lẻ vẫn còn

Việc không phải thực hiện ENT không đồng nghĩa doanh nghiệp được tự động mở cửa hàng. Nghị định 342 tiếp tục duy trì Giấy phép lập cơ sở bán lẻ đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc phạm vi điều chỉnh.

Theo Điều 21, đối với cơ sở bán lẻ thứ nhất, doanh nghiệp phải không còn nợ thuế quá hạn nếu đã được thành lập tại Việt Nam từ một năm trở lên và địa điểm dự kiến phải đáp ứng các yêu cầu pháp luật về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, phòng cháy và chữa cháy, an toàn giao thông, vệ sinh môi trường. Đối với cơ sở ngoài cơ sở thứ nhất không thuộc diện ENT, các điều kiện này tiếp tục được áp dụng. Đối với trường hợp vẫn phải ENT, doanh nghiệp còn phải đáp ứng các tiêu chí tại Điều 22.

Đáng lưu ý, cơ quan cấp phép còn căn cứ vào sự phù hợp của dự án với kế hoạch, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực của địa phương, vùng và quốc gia. Với nhà đầu tư không thuộc quốc gia hoặc vùng lãnh thổ tham gia điều ước quốc tế có cam kết mở cửa thị trường, phạm vi xem xét rộng hơn, bao gồm tiến trình đàm phán mở cửa thị trường, nhu cầu mở cửa của Việt Nam, quan hệ ngoại giao, an ninh quốc gia, trật tự và an toàn xã hội.

Nhìn từ thực tiễn tư vấn, đây là thay đổi quan trọng về cách chuẩn bị hồ sơ. Trước đây, doanh nghiệp thường tập trung nguồn lực vào bản giải trình ENT. Trong cơ chế mới, ngay cả khi được miễn ENT, chất lượng pháp lý của địa điểm vẫn có thể quyết định khả năng cấp phép. Hồ sơ về quyền cho thuê, công năng, quy hoạch, điều kiện xây dựng và phòng cháy chữa cháy cần được thẩm định trước khi doanh nghiệp cam kết dài hạn với bên cho thuê.

4. Ngưỡng 5.000 m² không phải là ngưỡng miễn hoặc áp dụng ENT

Một điểm dễ gây nhầm lẫn là ngưỡng 5.000 m² tại Điều 22. Đây không phải ngưỡng xác định doanh nghiệp có phải thực hiện ENT hay không. Ngưỡng này được sử dụng để xác định phạm vi thị trường địa lý chịu ảnh hưởng khi ENT đã được xác định là bắt buộc.

Đối với cơ sở bán lẻ dưới 5.000 m², khu vực thị trường địa lý chịu ảnh hưởng được xem xét ở cấp xã, phường hoặc tương đương. Đối với cơ sở từ 5.000 m² trở lên, phạm vi đánh giá được mở rộng ra cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

Sự phân tầng này có thể tạo ảnh hưởng đáng kể đến nội dung giải trình. Với một cửa hàng quy mô nhỏ hơn, số liệu về dân cư, mật độ bán lẻ, chợ truyền thống và nhu cầu tiêu dùng sẽ tập trung vào khu vực hẹp. Với đại siêu thị hoặc cơ sở có diện tích từ 5.000 m², doanh nghiệp phải xử lý một bộ dữ liệu rộng hơn và chứng minh tác động ở quy mô toàn tỉnh. Vì vậy, diện tích bán hàng cần được tính toán ngay từ giai đoạn thiết kế, không chỉ dưới góc độ thương mại mà cả dưới góc độ cấp phép.

Nghị định 342 cũng xác định rõ hơn các nhóm tiêu chí ENT: tác động đến sự ổn định của thị trường, hoạt động của cơ sở bán lẻ và chợ truyền thống; nhu cầu và khả năng đáp ứng của cơ sở dự kiến; đóng góp vào hiện đại hóa ngành bán lẻ và cải thiện điều kiện sống; sự phù hợp với yêu cầu về an ninh, trật tự, an toàn xã hội, an ninh biên giới, hải đảo và khu quân sự. Việc cụ thể hóa không loại bỏ tính đánh giá, nhưng giúp doanh nghiệp định hình rõ hơn loại bằng chứng phải chuẩn bị.

5. Quản lý địa điểm trở thành tuyến kiểm soát trọng yếu

Nghị định 342 cho thấy sự dịch chuyển từ kiểm soát nhu cầu kinh tế sang kiểm soát tính hợp pháp và mức độ phù hợp của địa điểm. Bản giải trình trong hồ sơ phải mô tả địa chỉ, khu vực chung, phần diện tích sử dụng, các điều kiện pháp lý của địa điểm và kèm tài liệu chứng minh. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp kế hoạch kinh doanh trong năm năm, bao gồm kế hoạch phát triển thị trường, nhu cầu lao động và đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội.

Nghị định còn phân biệt hồ sơ theo diện tích. Với cơ sở dưới 500 m², hồ sơ gắn với đăng ký chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh tại nơi đặt cơ sở. Với cơ sở từ 500 m² trở lên, Nghị định yêu cầu Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của dự án lập cơ sở bán lẻ bên cạnh các tài liệu doanh nghiệp và giấy phép kinh doanh có liên quan.

Quy định này khiến việc thẩm định mặt bằng trước khi ký hợp đồng trở nên đặc biệt quan trọng. Một địa điểm hấp dẫn về lưu lượng khách chưa chắc đã phù hợp về mục đích sử dụng đất, công năng thương mại, xây dựng hoặc phòng cháy chữa cháy. Hợp đồng thuê nên có các điều kiện tiên quyết về khả năng xin giấy phép, nghĩa vụ cung cấp hồ sơ của bên cho thuê, quyền chấm dứt hoặc hoàn trả tiền đặt cọc nếu giấy phép không được cấp, cũng như cơ chế xử lý khi thời gian cấp phép kéo dài.

6. Rà soát an ninh quốc gia: cơ chế mới đối với nền tảng và mạng lưới bán lẻ quy mô lớn

Một trong những thay đổi có ý nghĩa dài hạn là cơ chế lấy ý kiến Bộ Công an và Bộ Quốc phòng về an ninh quốc gia. Theo khoản 3 Điều 8, việc tham vấn được thực hiện trong một số nhóm trường hợp, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài chi phối tổ chức kinh tế là chủ quản nền tảng thương mại điện tử trung gian, mạng xã hội có hoạt động thương mại điện tử hoặc nền tảng thương mại điện tử tích hợp được xác định là nền tảng số lớn.

Đối với bán lẻ vật lý, cơ chế tham vấn còn được kích hoạt khi nhà đầu tư đạt các ngưỡng mạng lưới đáng kể: 100 cơ sở có diện tích mỗi cơ sở dưới 500 m²; hoặc 50 cơ sở có diện tích từ 500 m² đến dưới 3.000 m²; hoặc 30 cơ sở có diện tích từ 3.000 m² trở lên tại Việt Nam. Quy định áp dụng cả trong trường hợp đề nghị cho các cơ sở hiện hữu tiếp tục hoạt động sau một giao dịch nhận vốn, mua cổ phần, phần vốn góp và trường hợp xin mở cơ sở mới khi nhà đầu tư đã sở hữu hoặc tham gia sở hữu mạng lưới đạt ngưỡng.

Điều này cho thấy Nghị định 342 lựa chọn cách quản lý khác đối với các chuỗi có độ phủ lớn. Khi ENT được thu hẹp theo cam kết quốc tế, Nhà nước vẫn duy trì công cụ đánh giá rủi ro ở cấp độ hệ thống đối với mạng lưới bán lẻ hoặc nền tảng số có khả năng tác động lớn đến thị trường, dữ liệu, chuỗi cung ứng và trật tự kinh tế – xã hội.

Với doanh nghiệp đang theo đuổi chiến lược phát triển nhanh qua mua bán và sáp nhập, nhượng quyền hoặc đồng sở hữu, cần xây dựng cơ chế theo dõi tập trung số lượng và diện tích cửa hàng trên toàn quốc. Việc chia nhỏ cửa hàng giữa nhiều pháp nhân không đương nhiên loại trừ rà soát nếu nhà đầu tư vẫn sở hữu hoặc tham gia sở hữu theo tiêu chí của Nghị định.

7. Thủ tục được rút gọn ở đâu và doanh nghiệp cần dự trù thời gian thế nào?

Đối với trường hợp không phải ENT, sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép có 14 ngày làm việc để kiểm tra điều kiện và cấp giấy phép hoặc chuyển hồ sơ lấy ý kiến Bộ Công an, Bộ Quốc phòng nếu thuộc diện rà soát an ninh. Các bộ có 14 ngày làm việc để trả lời; sau đó cơ quan cấp phép xử lý trong ba ngày làm việc.

Đối với trường hợp phải ENT, ngoài bước kiểm tra hồ sơ, Hội đồng ENT có 20 ngày làm việc để đánh giá và đưa ra kết luận. Nếu đồng thời thuộc diện rà soát an ninh, giấy phép chỉ được cấp khi Bộ Công an, Bộ Quốc phòng và Chủ tịch Hội đồng ENT đều chấp thuận.

Đây là thời hạn pháp lý tính từ khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, không phải từ lần nộp đầu tiên. Trên thực tế, thời gian hoàn thiện hồ sơ địa điểm, đăng ký đầu tư đối với cửa hàng từ 500 m², giải trình kế hoạch kinh doanh và xử lý yêu cầu bổ sung có thể dài hơn đáng kể. Kế hoạch khai trương vì vậy không nên được xây dựng chỉ bằng cách cộng các thời hạn ghi trong Nghị định.

8. Cơ hội tái cấu trúc đối với nhà bán lẻ đã hiện diện tại Việt Nam

Việc thu hẹp ENT có thể làm thay đổi giá trị của một số cấu trúc đầu tư từng được thiết kế để khắc phục hạn chế tiếp cận thị trường. Trong giai đoạn trước, không ít nhà đầu tư lựa chọn liên doanh, nắm giữ gián tiếp, hợp tác kinh doanh, nhượng quyền hoặc thỏa thuận quyền chọn để triển khai mạng lưới với đối tác Việt Nam.

Từ ngày Nghị định 342 có hiệu lực, doanh nghiệp có thể cân nhắc đánh giá lại cấu trúc sở hữu và vận hành. Tuy nhiên, không nên xem việc thực hiện quyền chọn mua hoặc tăng tỷ lệ sở hữu nước ngoài là một bước kỹ thuật đơn giản. Giao dịch có thể kéo theo thủ tục đăng ký mua vốn, điều chỉnh dự án, kiểm soát tập trung kinh tế, thuế, giấy phép kinh doanh, giấy phép lập cơ sở bán lẻ, quyền sử dụng nhãn hiệu, chuyển giao hợp đồng thuê và lao động. Nếu sau tái cấu trúc doanh nghiệp rơi vào trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chi phối hoặc đạt ngưỡng mạng lưới phải rà soát an ninh, quy trình cấp phép còn có thể trở nên phức tạp hơn.

Do đó, câu hỏi phù hợp không chỉ là có nên mua lại phần vốn của đối tác Việt Nam hay không, mà là cấu trúc nào tạo ra quyền kiểm soát thực chất, hiệu quả thuế và khả năng mở rộng tốt nhất trong khi vẫn bảo đảm tính liên tục của giấy phép và hợp đồng vận hành.

9. Quy định chuyển tiếp đối với hồ sơ nộp trước ngày 18/10/2026 chưa mặc nhiên được hưởng cơ chế mới

Điều 44 Nghị định 342 bảo đảm các Giấy phép kinh doanh và Giấy phép lập cơ sở bán lẻ đã cấp trước ngày Nghị định có hiệu lực tiếp tục được sử dụng cho hoạt động đã được cấp phép.

Đối với hồ sơ đã được cơ quan cấp phép tiếp nhận trước ngày 18/10/2026, nguyên tắc chung là tiếp tục xử lý theo Nghị định 09/2018/NĐ-CP và Điều 36 Nghị định 146/2025/NĐ-CP. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ, doanh nghiệp phải giải trình, bổ sung trong thời hạn không quá sáu tháng kể từ ngày cơ quan cấp phép ban hành yêu cầu. Quá thời hạn này, thủ tục sẽ được xử lý theo Nghị định 342.

Quy định này đặt ra một lựa chọn chiến lược cho các hồ sơ đang chuẩn bị. Việc nộp sớm trước ngày hiệu lực không phải lúc nào cũng có lợi, đặc biệt nếu nhà đầu tư có thể được miễn ENT theo cơ chế mới. Doanh nghiệp cần so sánh trạng thái hồ sơ, tiến độ thương mại và khả năng áp dụng điều ước quốc tế trước khi quyết định thời điểm nộp.

10. Các công việc doanh nghiệp nên thực hiện ngay

Trước ngày 18/10/2026, nhà bán lẻ nước ngoài nên tiến hành một cuộc rà soát pháp lý theo toàn bộ vòng đời mạng lưới thay vì chỉ xem xét từng giấy phép riêng lẻ.

Thứ nhất, xác định chính xác điều ước quốc tế có thể áp dụng và chuẩn bị hồ sơ chứng minh tư cách nhà đầu tư được hưởng cam kết bãi bỏ ENT.

Thứ hai, lập bản đồ toàn bộ cơ sở bán lẻ trên toàn quốc theo pháp nhân sở hữu, loại hình, diện tích bán hàng, tình trạng giấy phép và thời hạn thuê. Công việc này đặc biệt cần thiết để nhận diện nguy cơ chạm các ngưỡng rà soát an ninh.

Thứ ba, chuẩn hóa quy trình thẩm định pháp lý địa điểm trước khi ký hợp đồng thuê. Bộ hồ sơ tối thiểu cần bao quát quyền cho thuê, mục đích sử dụng đất, công năng, quy hoạch, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, khả năng đăng ký chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh và yêu cầu đăng ký đầu tư.

Thứ tư, sửa mẫu hợp đồng thuê mặt bằng để phân bổ rủi ro cấp phép hợp lý, nhất là điều kiện tiên quyết, thời điểm tính tiền thuê, thời gian miễn tiền thuê, nghĩa vụ hỗ trợ hồ sơ và quyền chấm dứt nếu giấy phép không được cấp.

Thứ năm, rà soát cấu trúc liên doanh, quyền chọn, hợp đồng nhượng quyền và các thỏa thuận kiểm soát hiện hữu. Việc tái cấu trúc chỉ nên được thực hiện sau khi đã mô phỏng đầy đủ hệ quả về đầu tư, cạnh tranh, thuế và giấy phép bán lẻ.

Thứ sáu, rà soát các nghĩa vụ hậu kiểm. Nghị định 342 quy định các căn cứ thu hồi giấy phép liên quan đến việc ngừng hoạt động kéo dài, không thực hiện chế độ báo cáo, không giải trình theo yêu cầu hoặc bị xử phạt nhiều lần. Việc mở rộng nhanh phải đi cùng hệ thống tuân thủ tập trung.

Góc nhìn tổng quan

Nghị định 342/2026/NĐ-CP tạo ra bước mở cửa đáng kể đối với nhà đầu tư được hưởng cam kết bãi bỏ ENT và có khả năng rút ngắn con đường mở rộng chuỗi bán lẻ tại Việt Nam. Tuy nhiên, thay đổi này không biến thị trường bán lẻ thành một lĩnh vực không còn điều kiện. Giấy phép lập cơ sở bán lẻ vẫn được duy trì; địa điểm và cấu trúc dự án được kiểm tra chặt chẽ hơn; mạng lưới quy mô lớn và một số nền tảng số có thể phải trải qua rà soát an ninh quốc gia.

Thông điệp thực tiễn của Nghị định mới vì vậy không chỉ là ENT đã được tháo gỡ. Quan trọng hơn, doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy xin từng giấy phép sang quản trị tổng thể cấu trúc đầu tư, danh mục địa điểm và quy mô mạng lưới. Những nhà bán lẻ chuẩn bị sớm dữ liệu, hồ sơ địa điểm và phương án tái cấu trúc sẽ có lợi thế rõ rệt khi khung pháp lý mới bắt đầu được áp dụng từ ngày 18/10/2026.

Lưu ý: Bài viết được xây dựng trên cơ sở Nghị định số 342/2026/NĐ-CP ngày 03/9/2026 và các cam kết quốc tế có liên quan. Việc xác định một nhà đầu tư cụ thể có được miễn ENT hay không cần được đánh giá theo quốc tịch, cấu trúc sở hữu, điều ước áp dụng và hồ sơ của từng dự án.

Luật sư Nguyễn Linh

Hãng luật La Défense

Xem thêm các bài viết pháp lý khác có liên quan:

• Nghĩa vụ báo cáo hoạt động đầu tư: Điểm mù tuân thủ mà nhiều doanh nghiệp FDI vẫn đang bỏ quên
• Khi tiền mặt không còn là lựa chọn duy nhất trong M and A và pháp luật về Share Swap
• Thực trạng chấm dứt dự án đầu tư và bài toán hạ cánh an toàn cho nhà đầu tư khi dự án FDI rơi vào bế tắc
• Chấm dứt dự án FDI và thu hồi IRC – Bức tranh toàn cảnh về đường lùi pháp lý khi dự án đầu tư tại Việt Nam không còn khả thi
• Cấu trúc đầu tư FDI tại Việt Nam dưới Luật Đầu tư 2025: IRC, ERC và M and A Approval trong giai đoạn cải cách hậu kiểm