English
Mua bán nhà đất là giao dịch dân sự diễn ra phổ biến trong đời sống hàng ngày. Do liên quan đến quy định của pháp luật về quản lý đất đai, có giá trị lớn mà giao dịch mua bán nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để bảo vệ tốt nhất lợi ích của mình tổ chức, cá nhân cần tuân thủ các thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất.
Đọc thêm: 05 điều cần làm để tránh rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất
Đọc thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mục lục
1. Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Pháp luật Việt Nam hiện nay không công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân. Để tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng đất trong xã hội Nhà nước quy định người dân có quyền sử dụng đất. Việc mua bán nhà đất thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là khái niệm cần làm rõ vì nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đây là vấn đề bên mua cần đặc biệt lưu ý do dễ xảy ra trường hợp bên bán không chịu thực hiện thủ tục sang tên.
1.1. Đặt cọc trước khi mua bán nhà đất
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên còn lại (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc bên mua chuyển cho bên bán một khoản vật chất để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc được thực hiện dựa trên thoả thuận của các bên và không mang tính bắt buộc. Thực tế đây là hoạt động diễn ra khá phổ biến trong các hợp đồng mua bán nhà đất.
1.2. Ký kết và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp một bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Các giấy tờ cần chuẩn bị khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng mua bán nhà đất;
– CMND, CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực đối với cá nhân;
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Quyết định thành lập đối với tổ chức;
– Giấy uỷ quyền trường hợp bên mua hoặc bên bán uỷ quyền cho người khác thực hiện giao dịch.
Lưu ý công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là hoạt động nhằm xác nhận tính hợp pháp của chữ ký, ý chí của các bên khi ký kết hợp đồng. Nội dung, các điều khoản thoả thuận trong hợp đồng không thuộc phạm vi công chứng.
1.3. Các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất
Mua bán nhà đất là hoạt động làm phát sinh thu nhập vì vậy bên mua và bên bán đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó:
– Thuế thu nhập cá nhân của bên bán: tổng 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng;
– Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng;
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
– Lệ phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa không quá 5,000,000 đồng/trường hợp);
Thực tế bên bán và bên mua thường thoả thuận bên bán khấu trừ thuế thu nhập cá nhân vào hợp đồng và có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế cũng như sang tên.
1.4. Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật Đất đai 2013 quy định trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì một trong hai bên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hết thời hạn trên mà không thực hiện đăng ký biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ sang tên gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động thực hiện theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng mua bán nhà đất;
– Các giấy tờ khác
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh/thành phố nơi có nhà đất. Thời hạn giải quyết là 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Tại sao bạn nên sử dụng dịch vụ của chúng tôi?
Với hơn 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực luật pháp với đội ngũ nhân viên nhiệt tình, giàu kinh nghiệm. LNP LAW tự tin mang đến dịch vụ tốt nhất cho khách hàng trong các lĩnh vực Đầu tư, Sở hữu trí tuệ, Đất đai. Bài viết trên đã tóm tắt Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất hiện nay.
Khách hàng muốn mua bán nhà đất có thể sử dụng các dịch vụ sau do Chúng tôi cung cấp:
– Tư vấn, hỗ trợ, trả lời các câu hỏi và câu hỏi của khách hàng liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục mua bán nhà đất;
– Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất;
– Hỗ trợ khách hàng công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
– Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
– Các công việc khác theo yêu cầu của khách hàng.