Bất Động Sản - Xây Dựng

bat dong san
| Attorney

Áp thuế cao với người “lướt sóng” – Giải pháp ngăn chặn bong bóng bất động sản hay con dao hai lưỡi?

Bối cảnh và vấn đề đặt ra hiện nay đối với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần trải qua những “cơn sốt” đất nền, nhà phố, thậm chí cả phân khúc cao cấp. Giá đất có thể tăng gấp rưỡi, gấp đôi chỉ trong vài tháng, không phải vì hạ tầng mới hay tiện ích vượt trội, mà chủ yếu bởi dòng tiền đổ vào đầu cơ ngắn hạn. Tình trạng “lướt sóng” – mua đi bán lại trong thời gian rất ngắn để kiếm lời chênh lệch – đã trở thành một lực đẩy nguy hiểm, khiến giá trị tài sản vượt xa giá trị thực tế và tạo nền cho nguy cơ bong bóng.

Trong bối cảnh đó, một số đề xuất chính sách gần đây cho rằng cần áp thuế cao đối với những giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian nắm giữ ngắn, nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ và làm nguội thị trường. Đề xuất này không phải mới, nhưng đang được nhắc lại với mức độ khẩn thiết hơn khi tình trạng đầu cơ đất nền ở một số tỉnh thành tái diễn sau giai đoạn trầm lắng.

Thực trạng lướt sóng và tác động tới thị trường bất động sản

“Lướt sóng” vốn là hành vi khai thác chênh lệch giá trong ngắn hạn, thường diễn ra khi thị trường có tín hiệu tăng. Người tham gia không hướng đến giá trị sử dụng của bất động sản, mà coi đó là một hàng hóa tài chính để mua đi bán lại nhanh nhất có thể. Điều này tạo ra một vòng xoáy kỳ vọng: người sau mua với hy vọng giá tiếp tục tăng, đẩy giá lên cao hơn nữa mà không gắn với giá trị thực.

Hệ quả là mặt bằng giá nhà đất bị kéo lên mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng bị cuốn vào guồng quay giá đất, khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, khó triển khai sản phẩm phù hợp nhu cầu đại đa số. Thị trường trở nên thiếu ổn định: khi tâm lý đám đông đảo chiều hoặc dòng vốn bị siết lại, giá sụt nhanh, thanh khoản đóng băng, gây ra những cú sốc nợ xấu cho ngân hàng và áp lực tài chính cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân.

bat dong san

Chính sách pháp luật và khoảng trống điều chỉnh

Pháp luật hiện hành đã có một số cơ chế điều tiết thông qua thuế, điển hình là thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá chuyển nhượng hoặc 25% tính trên lợi nhuận thực tế (áp dụng cho cá nhân) và thuế thu nhập doanh nghiệp 20% đối với pháp nhân. Tuy nhiên, mức thuế này được áp dụng đồng đều, không phân biệt thời gian nắm giữ tài sản. Điều đó đồng nghĩa một người bán nhà sau 3 tháng sở hữu sẽ chịu cùng mức thuế như người giữ tài sản 10 năm, khiến công cụ thuế mất tác dụng điều tiết hành vi đầu cơ ngắn hạn.

Một số chính sách mới được đề xuất nhằm khắc phục hạn chế này. Bộ Tài chính đã từng nghiên cứu mô hình thuế luỹ tiến theo thời gian nắm giữ, tương tự như kinh nghiệm Hàn Quốc và Singapore: thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế suất càng cao, có thể lên đến 40-50% nếu bán trong vòng một năm. Gần đây, trong các cuộc thảo luận sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, giải pháp này tiếp tục được nhắc đến, với mục tiêu vừa tạo nguồn thu, vừa giảm sức nóng thị trường. Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể được ban hành, chủ yếu do lo ngại tác động đến thanh khoản và nguy cơ làm chậm quá trình dịch chuyển vốn.

Tác động kỳ vọng của việc áp thuế cao với người lướt sóng

Nếu được thiết kế hợp lý, thuế cao đối với giao dịch lướt sóng có thể tạo hiệu ứng tức thì lên tâm lý thị trường. Nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền” chỉ để bán lại trong vài tháng, bởi lợi nhuận bị bào mòn đáng kể. Giá đất sẽ khó tăng đột biến theo tin đồn hoặc theo các “chiêu” thổi giá của môi giới, từ đó hạn chế nguy cơ bong bóng.

Mặt khác, thuế suất cao trong năm đầu, sau đó giảm dần theo thời gian nắm giữ, sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn. Thị trường sẽ thu hút những nhà đầu tư thực sự có tầm nhìn và năng lực phát triển giá trị bất động sản, thay vì chỉ tìm kiếm lợi nhuận tức thời. Điều này cũng giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng giảm áp lực cho vay nóng vào các thương vụ đầu cơ ngắn hạn, góp phần ổn định hệ thống tài chính.

bat dong san

Nguy cơ và những thách thức trong thực thi việc áp thuế cao cho hoạt động lướt sóng

Dù có lý về mặt lý thuyết, áp thuế cao với giao dịch lướt sóng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Một là nguy cơ thị trường bị “đóng băng” trong ngắn hạn khi biện pháp áp dụng quá đột ngột, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản vốn đã yếu. Hai là khả năng phát sinh giao dịch “ngầm” nhằm né thuế, như kê khai giá thấp, lập hợp đồng uỷ quyền thay vì chuyển nhượng, hoặc thậm chí mua bán bằng giấy tay. Ba là tác động đến những trường hợp bán tài sản bắt buộc vì lý do cá nhân (chuyển công tác, khó khăn tài chính) nhưng bị đánh đồng với đầu cơ.

Ngoài ra, việc áp dụng thuế cao cần được đồng bộ với hệ thống quản lý dữ liệu giao dịch bất động sản minh bạch. Nếu không có cơ sở dữ liệu liên thông giữa cơ quan thuế, đăng ký đất đai và ngân hàng, việc xác định thời gian nắm giữ thực tế và giá trị giao dịch sẽ gặp khó khăn, dẫn đến kẽ hở cho gian lận.

Cần khung pháp lý chặt và cơ chế bảo vệ người bị ảnh hưởng không chủ đích

Dưới góc nhìn pháp lý, biện pháp thuế cao đối với lướt sóng chỉ thực sự hiệu quả nếu được đặt trong một khung pháp lý tổng thể gồm: tiêu chí xác định rõ thế nào là lướt sóng; cơ chế miễn trừ hợp lý cho các trường hợp bất khả kháng; chế tài đủ mạnh cho hành vi gian lận thuế; và công cụ hỗ trợ để người mua ở thực tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý.

Chính sách thuế cần song hành với cải cách thị trường: minh bạch hóa thông tin quy hoạch, số hóa giao dịch bất động sản, hạn chế việc công bố thông tin gây nhiễu loạn. Song song, Nhà nước có thể áp dụng thuế sử dụng đất luỹ tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, tránh tình trạng “ôm đất” bỏ hoang.

bat dong san

Áp thuế cao với người lướt sóng không phải là liều thuốc duy nhất nhưng có thể là một mũi tiêm cần thiết để làm nguội thị trường bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro bong bóng. Tuy nhiên, liều lượng thời điểm áp dụng phải được tính toán kỹ lưỡng, dựa trên dữ liệu thị trường và tác động kinh tế – xã hội. Một chính sách thuế nếu thiếu sự phân loại và cơ chế thực thi chặt chẽ có thể biến thành con dao hai lưỡi, gây tác dụng phụ không mong muốn.

Điều quan trọng hơn cả là phải nhìn nhận đây là một phần trong chiến lược quản lý thị trường bất động sản dài hạn, kết hợp đồng bộ giữa chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch và minh bạch thông tin. Chỉ khi đó, thị trường mới có thể vận hành lành mạnh, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

______

Luật sư Nguyễn Linh

Hãng Luật La Défense

Xem thêm các bài viết pháp lý khác có liên quan:

Bài viết liên quan

Chat zalo
Chat Facebook

LK01-15 Roman Plaza, To Huu, Nam Tu Liem, Hanoi

attorney@ladefense.vn

0968896603