English
Chuyển nhượng dự án bất động sản là quá trình chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền khai thác của một dự án bất động sản từ bên bán sang bên mua. Đây được xem là một giải pháp hữu hiệu nhằm tạo điều kiện cho việc hoàn thành dự án, tạo điều kiện giúp các nhà đầu tư chủ động trong quá trình kinh doanh, thoát khỏi tình trạng khó khăn về nguồn vốn hay không có khả năng để tiếp tục thực hiện dự án. Vậy chúng ta cùng tìm hiểu xem, hiện nay, vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản được pháp luật quy định như thế nào? Điều kiện, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng được quy định ra sao?
1. Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản được pháp luật quy định như nào?
Căn cứ điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chuyển nhượng dự án được quy định: Đó quyền của chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh khi đáp ứng đủ những điều kiện theo luật định.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đảm bảo yêu cầu:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
2.1. Điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2.2. Điều kiện bên chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
2.3. Điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư.
– Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư.
4. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo các bước như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quyền và nghĩa vụ của các bên như sau:
Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng:
a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ, giấy tờ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
e) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Đối với bên nhận chuyển nhượng:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
6. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng bao gồm các nội dung chính:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết tranh chấp;
- Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng