Chuyển nhượng dự án bất động sản và những vấn đề pháp lý cần quan tâm
Chuyển nhượng dự án bất động sản là quá trình chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền khai thác của một dự án bất động sản từ bên bán sang bên mua. Đây được xem là một giải pháp hữu ích nhằm tạo điều kiện cho việc hoàn thành dự án, tạo điều kiện giúp các nhà tư chủ động trong quá trình kinh doanh, thoát khỏi tình trạng khó khăn về nguồn vốn hay không có khả năng để tiếp tục thực hiện dự án.
Vậy hãy cùng chúng tôi tìm hiểu xem, hiện nay, vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản được luật pháp định như thế nào? Điều kiện, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng được quy định ra sao?
I. Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản được pháp luật định nghĩa như thế nào?
Căn cứ điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chuyển nhượng dự án là gì?
Xin cấp quyền của chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được yêu cầu bảo đảm:
a) Không thực hiện thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không thực hiện thay đổi nội dung dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
II. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
1. Điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng
– Dự án đã được cơ sở quản lý nước có trình duyệt được cấp phép xác thực, đã có quy mô chi tiết 1/500 hoặc quy trình tổng hợp được phê duyệt;
– Dự án, dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bổ sung thông thường, giải nén bằng cách. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng cấu hình hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến trình ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không được kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Chưa quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình phát triển khai dự án thì chủ tư vấn phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Điều kiện chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3. Điều kiện nhận chuyển nhượng dự án
Chủ tư vấn nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục phát triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định định luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
III. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thẩm định quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư.
IV. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo các bước như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp ủy ủy.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không Đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm nhận ý kiến kiến trúc của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo quyết định quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đã quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có bản quyền thẩm định, các bên phải hoàn thành ký kết đồng chuyển giao và hoàn thành bàn giao dự án.
Trường hợp chủ tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi đã quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ Tiếp tục trả lại đất cho Nhà nước;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
V. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định quyền và nghĩa vụ của các bên như sau:
1. Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng:
a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ sở hữu nhận chuyển nhượng để tiếp tục xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ khi các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc làm tiếp tục phát triển dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ, giấy tờ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo giải quyết kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết hợp lý, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với việc nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, được chuyển nhượng có quyền yêu cầu nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến trình và quy định kế hoạch chi tiết 1/500 hoặc kế hoạch tổng thể của dự án; theo dõi và thông báo đáp ứng kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong công việc sử dụng đất, xây dựng đầu tư của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện các nhiệm vụ chính với Nhà nước;
2. Đối với bên nhận chuyển nhượng:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục phát triển việc đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, được nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về bảo đảm tiến trình, Tặng thêm quy trình dự án trong quá trình đầu xây dựng;
d) Thực hiện các nhiệm vụ chính với Nhà nước;
VI. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ điều chỉnh 53 Luật doanh nghiệp bất động sản 2014, quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng bao các nội dung chính:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Cơ sở thông tin của dự án đã được phê duyệt;
3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Toàn bộ bàn làm việc hoặc một phần dự án và hồ sơ đính kèm có thời hạn;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm của các bên trong công việc thực hiện các thủ tục liên tục chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. đảm nhiệm vi phạm đồng đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Quyết định tranh chấp;
12. Các trường hợp nhất chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
13. Thời điểm có hiệu lực đồng bộ.
Xem thêm bài viết pháp lý liên quan:
