Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Những bất cập trong tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư
Đấu thầu dự án có sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý hiệu quả tài nguyên đất và thu hút đầu tư minh bạch. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư hiện còn nhiều bất cập như thiếu thống nhất pháp lý, thiên lệch về tài chính, xem nhẹ yếu tố bền vững. Những hạn chế này đang cản trở nhà đầu tư nghiêm túc và làm méo mó thị trường. Bài viết sẽ phân tích nguyên nhân, hệ lụy và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.
Bối cảnh và tính chất đặc thù của dự án có sử dụng đất
Các dự án đầu tư có sử dụng đất – đặc biệt là tại các đô thị lớn, khu vực phát triển kinh tế động lực hoặc những quỹ đất đang trong quá trình tái cấu trúc – luôn được xem là tâm điểm quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý. Việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu công khai là chủ trương đúng đắn, bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả trong quản lý nguồn lực đất đai.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư trong các dự án này vẫn tồn tại không ít vướng mắc, từ thiết kế pháp lý chưa hợp lý đến cách áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương. Điều này không chỉ cản trở nhà đầu tư tiềm năng tiếp cận cơ hội hợp pháp, mà còn dẫn đến nguy cơ làm méo mó thị trường bất động sản.
Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư: Bất cập từ khâu thiết kế pháp luật
Mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai
Trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất, hiện nay các cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời tuân thủ nhiều luật chuyên ngành: Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013 (được thay thế bởi Luật Đất đai 2024 từ 1/1/2025), Luật Đấu thầu 2023, cùng các nghị định hướng dẫn như Nghị định 25/2020/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Tuy nhiên, các văn bản pháp luật này vẫn chưa thực sự tương thích với nhau về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Ví dụ, Luật Đầu tư đề cao năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà đầu tư, trong khi Luật Đấu thầu thiên về nguyên tắc cạnh tranh, bình đẳng và minh bạch. Còn Luật Đất đai lại đặt trọng tâm vào phương án sử dụng đất và hiệu quả phát triển quỹ đất.
Hệ quả là tiêu chí đánh giá hồ sơ dự thầu bị thiết kế lúng túng, đôi khi không thực sự phản ánh năng lực triển khai thực tế của nhà đầu tư, đặc biệt trong các dự án cần giải phóng mặt bằng hoặc phối hợp với chính quyền địa phương.
Ưu tiên quá mức các tiêu chí định lượng, xem nhẹ yếu tố phát triển bền vững
Nhiều hồ sơ mời thầu hiện nay áp dụng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư dựa quá nhiều vào chỉ số tài chính (tổng mức đầu tư, giá trị cam kết nộp ngân sách, lợi nhuận dự kiến…) mà chưa dành sự quan tâm đúng mức đến các yếu tố mang tính chiến lược như:
– Hiệu quả sử dụng đất lâu dài;
– Tác động đến môi trường, cảnh quan và cộng đồng;
– Kế hoạch vận hành, duy trì công trình sau đầu tư;
– Cam kết về công nghệ, quản lý chất lượng công trình.
Khi các chỉ số định lượng tài chính lấn át các yếu tố phát triển bền vững, nguy cơ chọn nhầm nhà đầu tư thiếu năng lực triển khai thực tế hoặc thiên về “lướt sóng” đầu cơ là không thể loại trừ.
Thiếu cơ chế giám sát và hậu kiểm đối với nhà đầu tư trúng thầu
Một thực tế đang bị bỏ ngỏ là sau khi trúng thầu và được giao đất, nhà đầu tư đôi khi chậm trễ triển khai hoặc điều chỉnh dự án không đúng với hồ sơ cam kết ban đầu. Mặc dù pháp luật có quy định về thu hồi dự án chậm tiến độ hoặc xử phạt vi phạm hành chính, nhưng cơ chế hậu kiểm chưa rõ ràng, chưa gắn với trách nhiệm giám sát của cơ quan nhà nước theo từng giai đoạn triển khai dự án.
Hệ quả của bất cập: Nhà đầu tư chân chính bị loại, thị trường thiếu minh bạch
Những bất cập nêu trên dẫn đến hệ quả rõ ràng: nhiều nhà đầu tư có năng lực, uy tín nhưng không chấp nhận “chạy theo” các tiêu chí thiếu thực tế sẽ chọn cách đứng ngoài các cuộc đấu thầu đất đai. Trong khi đó, những nhà đầu tư vốn mạnh nhưng thiếu kinh nghiệm thực tiễn hoặc không có cam kết phát triển bền vững lại dễ dàng vượt qua vòng chấm điểm.
Điều này không chỉ tạo ra tâm lý e ngại trong giới đầu tư nghiêm túc, mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng quy hoạch, bộ mặt đô thị và hiệu quả sử dụng đất lâu dài của địa phương.
Kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý và tiêu chí lựa chọn
Rà soát thống nhất pháp luật chuyên ngành
Một trong những yêu cầu cấp thiết là cần sớm rà soát và đồng bộ hóa các quy định giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai – đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần được hướng dẫn thống nhất theo hướng: bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh – minh bạch – hiệu quả, đồng thời phải phản ánh đúng tính chất đặc thù của dự án sử dụng đất.
Thiết lập bộ tiêu chí kết hợp định lượng và định tính
Các tiêu chí chấm điểm nhà đầu tư cần được xây dựng theo hướng kết hợp giữa yếu tố định lượng (vốn, tài chính, kinh nghiệm) và định tính (năng lực tổ chức thi công, phương án phát triển bền vững, phương án gắn kết cộng đồng, công nghệ thi công xanh…). Điều này giúp lựa chọn đúng các nhà đầu tư không chỉ mạnh về tài chính mà còn có tầm nhìn dài hạn.
Tăng cường giám sát sau trúng thầu
Cần bổ sung cơ chế ràng buộc nhà đầu tư bằng các điều khoản hậu kiểm cụ thể, ví dụ: cam kết tiến độ từng giai đoạn, chế tài khi điều chỉnh phương án sử dụng đất, cơ chế báo cáo định kỳ, đánh giá sau đầu tư… Điều này không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý hiệu quả hơn mà còn tạo niềm tin cho cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng bởi dự án.
Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất là bước tiến quan trọng để nâng cao tính minh bạch trong khai thác tài nguyên đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội theo hướng bền vững. Tuy nhiên, muốn cơ chế này phát huy hiệu quả thực chất, khung pháp lý và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, phản ánh đúng bản chất của các nhà đầu tư chiến lược, thay vì chỉ dừng lại ở các con số ấn tượng trên hồ sơ.
Một cuộc chơi công bằng không chỉ là mong muốn của nhà nước, mà còn là điều kiện tiên quyết để thu hút những nhà đầu tư xứng đáng, đồng hành cùng Việt Nam trong hành trình phát triển đô thị và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai quý giá.
Để nâng cao hiệu quả đấu thầu dự án có sử dụng đất, cần sớm hoàn thiện tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư theo hướng minh bạch, thực chất. Doanh nghiệp nên tham khảo luật sư tư vấn để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tăng cơ hội trúng thầu đúng quy định.
Xem thêm:
