Thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020: Quy định pháp luật và sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Khung pháp lý chung về hình thức đầu tư

Luật Đầu tư 2020, tại Điều 21, đã xác lập bốn hình thức đầu tư cơ bản tại Việt Nam: (i) Thành lập tổ chức kinh tế; (ii) Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp; (iii) Thực hiện dự án đầu tư; và (iv) Đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC). Trong đó, Khoản 3 Điều 21 quy định: “Thực hiện dự án đầu tư.”

Hình thức này được hiểu là việc nhà đầu tư trực tiếp triển khai một dự án kinh doanh tại Việt Nam trên cơ sở hồ sơ đăng ký đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khác với các hình thức còn lại, “thực hiện dự án đầu tư” là sự cam kết cụ thể của nhà đầu tư về vốn, địa điểm, mục tiêu và thời hạn, gắn với trách nhiệm triển khai dự án theo đúng tiến độ.

Khái niệm và đặc điểm pháp lý về thực hiện dự án đầu tư

Khái niệm về thực hiện dự án đầu tư

Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành hoạt động kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy, “thực hiện dự án đầu tư” đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đăng ký và triển khai một dự án cụ thể, có thể thông qua tổ chức kinh tế đã thành lập hoặc trực tiếp với tư cách cá nhân/tổ chức.

Đặc điểm của việc thực hiện dự án đầu tư

• Phải gắn với đề xuất dự án cụ thể: Không giống việc góp vốn hay mua cổ phần, việc thực hiện dự án đầu tư yêu cầu lập hồ sơ dự án, có tính ràng buộc pháp lý về tiến độ và quy mô.
• Bị kiểm soát bởi cơ quan quản lý đầu tư: Tùy quy mô, lĩnh vực, nhà đầu tư có thể phải xin quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
• Liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, xây dựng, môi trường: Bởi dự án thường gắn liền với hạ tầng, địa điểm triển khai.
• Có thể kèm ưu đãi và hỗ trợ đầu tư: Nếu dự án đáp ứng điều kiện ưu tiên theo Điều 15 Luật Đầu tư.

Phạm vi áp dụng: Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Điểm quan trọng là hình thức này không chỉ áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài mà cả nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, cơ chế pháp lý điều chỉnh có sự khác biệt đáng kể.

Đối với nhà đầu tư trong nước

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC): Nhà đầu tư trong nước không bắt buộc phải xin IRC, trừ trường hợp dự án thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư.
• Quyết định chủ trương đầu tư: Áp dụng với các dự án có quy mô vốn lớn, ảnh hưởng lớn đến môi trường, sử dụng đất rừng, đất lúa hoặc yêu cầu di dân tái định cư.
• Thủ tục: Chủ yếu là đăng ký doanh nghiệp và thực hiện các thủ tục chuyên ngành (đất đai, xây dựng, môi trường) để triển khai dự án.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC): Là thủ tục bắt buộc đối với mọi dự án.
• Điều kiện tiếp cận thị trường: Nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ Điều 9 Luật Đầu tư 2020 và danh mục ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường quy định tại Phụ lục I.
• Quyết định chủ trương đầu tư: Áp dụng tương tự như với nhà đầu tư trong nước, nhưng quy trình chặt chẽ hơn, phải có thẩm định của nhiều cơ quan liên quan.
• Thủ tục kép: Thông thường phải thực hiện song song hai thủ tục: (i) cấp IRC cho dự án đầu tư; (ii) đăng ký doanh nghiệp để thành lập pháp nhân triển khai.

Quy trình pháp lý thực hiện dự án đầu tư

Tùy từng trường hợp, nhưng quy trình cơ bản có thể khái quát như sau:

1. Đề xuất dự án đầu tư: Nhà đầu tư lập hồ sơ nêu rõ mục tiêu, quy mô, vốn, địa điểm, tiến độ.
2. Xin quyết định chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện quy định tại Điều 30–32 Luật Đầu tư).
3. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC):
   • Bắt buộc đối với nhà đầu tư nước ngoài.
   • Không bắt buộc với nhà đầu tư trong nước (trừ khi dự án cần chủ trương đầu tư).
4. Thành lập doanh nghiệp: Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, thành lập pháp nhân triển khai dự án.
5. Hoàn tất các thủ tục chuyên ngành: Xin cấp đất, phê duyệt đánh giá tác động môi trường, giấy phép xây dựng, PCCC…
6. Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án: Nếu dự án có sử dụng đất và thuộc diện phải ký quỹ.
7. Triển khai và báo cáo hoạt động: Định kỳ gửi báo cáo tiến độ, tình hình đầu tư cho cơ quan quản lý.

So sánh sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Lưu ý pháp lý cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư

Đối với nhà đầu tư trong nước

• Cần rà soát xem dự án có thuộc diện phải xin chủ trương hay không để chuẩn bị hồ sơ kịp thời.
• Quản lý tiến độ chặt chẽ, vì việc chậm triển khai có thể bị thu hồi dự án.
• Chủ động kế hoạch tài chính để đáp ứng yêu cầu ký quỹ.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài

• Kiểm tra kỹ ngành nghề có thuộc diện hạn chế hay không trước khi lập dự án.
• Lưu ý quy trình kép (IRC + thành lập doanh nghiệp).
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm, vì cơ quan quản lý sẽ thẩm định kỹ hơn.

 Ý nghĩa thực tiễn của quy định về thực hiện dự án đầu tư

Hình thức “thực hiện dự án đầu tư” là trọng tâm của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn FDI đăng ký. Việc hiểu đúng sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài giúp doanh nghiệp lựa chọn lộ trình phù hợp, hạn chế rủi ro pháp lý.

Đồng thời, đây cũng là cơ sở để Nhà nước kiểm soát tiến độ, quy mô, và đảm bảo rằng các dự án được triển khai thực sự đem lại lợi ích kinh tế – xã hội.

Dịch vụ tư vấn Dự án đầu tư của La Défense

Với vai trò là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực đầu tư, La Défense cung cấp trọn gói dịch vụ:

• Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
• Soạn thảo và nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
• Hỗ trợ thành lập doanh nghiệp và hoàn tất thủ tục pháp lý chuyên ngành.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước trong suốt quá trình triển khai dự án.
• Tư vấn pháp lý thường xuyên trong quá trình thực hiện, điều chỉnh và quản lý dự án đầu tư.

Khoản 3 Điều 21 Luật Đầu tư 2020 về hình thức “thực hiện dự án đầu tư” là một quy định quan trọng, áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng với những thủ tục và điều kiện pháp lý khác nhau. Đối với nhà đầu tư trong nước, thủ tục đơn giản hơn, còn đối với nhà đầu tư nước ngoài, cơ chế quản lý chặt chẽ hơn nhằm bảo đảm tuân thủ chính sách quản lý đầu tư và điều kiện tiếp cận thị trường.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, việc hiểu rõ quy định và chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ, thủ tục là yếu tố then chốt để bảo đảm sự thành công và bền vững của dự án.

📌 Tài liệu tham khảo

• Luật Đầu tư 2020.
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư.
• Văn bản hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Lawyer Linh Nguyen – Hanoi 19.08.2025

Các bài viết pháp lý khác có liên quan:

• Đầu Tư Theo Hình Thức Hợp Đồng BCC: Quy Định Pháp Luật và Lưu Ý Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài từ 2025
• Đầu Tư Nước Ngoài Theo Hình Thức Góp Vốn, Mua Cổ Phần, Phần Vốn Góp Tại Việt Nam từ năm 2025
• Điều Chỉnh Tiến Độ Dự Án Đầu Tư: Quy Định Pháp Luật, Thủ Tục và Giải Pháp Tư Vấn Toàn Diện 2025
• Khung pháp lý về Ưu Đãi Đầu Tư và Hỗ Trợ Đầu Tư Tại Việt Nam từ 2025
• Điều Chỉnh Quy Mô Dự Án Đầu Tư: Quy Định Pháp Luật, Quy Trình Thủ Tục theo luật mới nhất 2025