Những vấn đề pháp lý đặt ra từ nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP và thực tiễn giải quyết tranh chấp đối với việc phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng
Trong quan hệ dân sự và thương mại, đặt cọc và phạt vi phạm hợp đồng là hai cơ chế pháp lý được sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm sự nghiêm túc trong giao kết, thực hiện nghĩa vụ và phân bổ rủi ro khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Tuy nhiên, chính sự tương đồng về hậu quả tài chính đã khiến hai cơ chế này thường xuyên bị nhầm lẫn trong quá trình soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp. Không ít trường hợp các bên thỏa thuận đồng thời phạt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nhưng không xác định rõ điều kiện áp dụng, dẫn đến việc một phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận.
Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026. Nghị quyết đưa ra những hướng dẫn quan trọng về hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, giới hạn mức phạt cọc, xác định lỗi, trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc, lãi chậm trả, bồi thường thiệt hại và đặc biệt là quan hệ giữa phạt cọc với phạt vi phạm hợp đồng.
Từ góc độ lý luận, những hướng dẫn này đặt ra yêu cầu phân biệt chặt chẽ giữa biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và chế tài trách nhiệm hợp đồng. Từ góc độ thực tiễn, chúng tác động trực tiếp đến việc thiết kế điều khoản hợp đồng, xây dựng phương án xử lý vi phạm và xác định phạm vi yêu cầu khởi kiện trong các tranh chấp về bất động sản, chuyển nhượng dự án, mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và những giao dịch thương mại khác.
Bản chất pháp lý của phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Điểm đặc trưng của đặt cọc nằm ở việc một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho một nghĩa vụ xác định. Khi nghĩa vụ được thực hiện đúng, tài sản đặt cọc được hoàn trả hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận. Trường hợp một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hậu quả pháp lý về mất cọc hoặc trả cọc kèm khoản tiền tương đương sẽ phát sinh, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Về bản chất, cần phân biệt giữa đặt cọc với tư cách biện pháp bảo đảm và phạt cọc với tư cách hậu quả pháp lý của việc không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Phạt cọc có tác dụng răn đe, thúc đẩy việc thực hiện cam kết, nhưng không vì thế mà có thể đồng nhất với chế tài phạt vi phạm hợp đồng.
Trong khi đó, Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Khác với cơ chế phạt cọc mặc định tại Điều 328, phạt vi phạm về nguyên tắc phải được các bên thỏa thuận.
Sự khác biệt này thể hiện trên ba phương diện.
Thứ nhất, về cơ sở phát sinh, phạt cọc gắn với nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản đặt cọc; phạt vi phạm gắn với điều khoản thỏa thuận về hậu quả của hành vi vi phạm nghĩa vụ.
Thứ hai, về thời điểm và phạm vi áp dụng, phạt cọc có thể phát sinh ở giai đoạn trước khi hợp đồng chính được giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, tùy theo mục đích bảo đảm. Phạt vi phạm thường gắn với những nghĩa vụ đã được xác lập trong hợp đồng có hiệu lực.
Thứ ba, về cách xác định trách nhiệm, phạt cọc phải được xem xét trong mối quan hệ giữa mục đích đặt cọc, hành vi vi phạm và nguyên nhân làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện. Đối với phạt vi phạm, trọng tâm là nội dung điều khoản phạt, hành vi vi phạm, pháp luật điều chỉnh và các trường hợp miễn trách nhiệm.
| Tiêu chí | Phạt cọc | Phạt vi phạm |
| Cơ sở pháp lý chủ yếu | Điều 328 BLDS; Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP | Điều 418 BLDS; Điều 300–301 Luật Thương mại |
| Điều kiện áp dụng | Vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và đáp ứng điều kiện xử lý cọc | Có thỏa thuận phạt hợp lệ và xảy ra vi phạm |
| Mức phạt | Theo thỏa thuận hoặc cơ chế mặc định; chịu hướng dẫn giới hạn mới | Theo thỏa thuận, chịu giới hạn của luật chuyên ngành nếu có |
| Chứng minh thiệt hại thực tế | Không phải điều kiện độc lập để áp dụng phạt cọc | Không phải điều kiện độc lập để áp dụng phạt vi phạm |
| Quan hệ với bồi thường | Theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP và pháp luật liên quan | Theo BLDS hoặc luật chuyên ngành |
Việc phân biệt hai cơ chế không đơn thuần mang ý nghĩa học thuật. Nó quyết định trực tiếp việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu thanh toán một khoản tiền được các bên gọi là tiền phạt hay không.
Những thay đổi quan trọng của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đối với cơ chế phạt cọc
Phạt cọc không còn có thể được thỏa thuận ở mức bất kỳ mà không chịu giới hạn khi xét xử
Một trong những hướng dẫn đáng chú ý nhất nằm tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
Theo đó, nếu các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trước đây, Điều 328 Bộ luật Dân sự không quy định trực tiếp một tỷ lệ trần chung đối với mức phạt cọc do các bên thỏa thuận. Trên cơ sở nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, các bên có thể lựa chọn mức phạt cao hơn giá trị tài sản đặt cọc.
Nghị quyết mới không phủ nhận quyền tự do thỏa thuận, nhưng đặt ra giới hạn đối với việc chấp nhận yêu cầu phạt cọc trong hoạt động xét xử.
Giả sử, bên mua và bên bán thỏa thuận chuyển nhượng một bất động sản với giá 5 tỷ đồng. Bên mua đặt cọc 500 triệu đồng và hai bên thống nhất nếu bên bán từ chối chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc 7 tỷ đồng.
Khi phát sinh tranh chấp, không thể mặc nhiên cho rằng khoản phạt 7 tỷ đồng sẽ được Tòa án chấp nhận chỉ vì các bên đã ký kết tự nguyện. Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết, Tòa án xem xét mức phạt không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Cần phân biệt khoản tiền phạt cọc với nghĩa vụ hoàn trả tài sản đặt cọc. Đây là hai khoản có căn cứ pháp lý khác nhau và không nên cộng gộp khi xác định giới hạn đối với riêng tiền phạt cọc.
Đáng lưu ý, giới hạn nói trên được xác định theo giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm, chứ không đơn thuần theo giá trị tiền đặt cọc hoặc giá trị hợp đồng được ghi nhận tại thời điểm các bên giao kết thỏa thuận. Vì vậy, trong những tranh chấp có biến động lớn về giá trị giao dịch, chứng cứ xác định giá trị hợp đồng có thể trở thành vấn đề quan trọng.
Từ góc độ lập pháp và lý luận hợp đồng, hướng dẫn này phản ánh yêu cầu cân bằng giữa tự do thỏa thuận và tính hợp lý của hậu quả tài chính do vi phạm nghĩa vụ. Cơ chế đặt cọc cần đủ sức ràng buộc các bên, nhưng không nên bị sử dụng như một công cụ để tạo ra nghĩa vụ mang tính trừng phạt quá mức, vượt xa giá trị kinh tế của giao dịch được bảo đảm.
Không phải mọi trường hợp hợp đồng không được giao kết đều dẫn đến phạt cọc
Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết làm rõ vai trò của yếu tố lỗi trong việc giải quyết tranh chấp đặt cọc khi các bên không có thỏa thuận khác về cách xử lý.
Theo đó, bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu hậu quả phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự. Ngược lại, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện nghĩa vụ xuất phát từ sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Đây là một hướng dẫn có giá trị thực tiễn lớn bởi trong nhiều giao dịch, các bên thường đồng nhất hậu quả hợp đồng không thực hiện được với hành vi vi phạm có lỗi.
Chẳng hạn, bên bán nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cam kết hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn ba tháng. Bên bán đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp hồ sơ, nhưng việc cấp Giấy chứng nhận bị chậm do trở ngại khách quan từ cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp đáp ứng các điều kiện mà Nghị quyết hướng dẫn, việc không hoàn tất thủ tục đúng thời hạn không đương nhiên làm phát sinh nghĩa vụ phạt cọc.
Ngược lại, nếu bên bán không có quyền chuyển nhượng, biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản nhưng vẫn nhận cọc và không thực hiện những công việc cần thiết để hoàn thành giao dịch, trách nhiệm phạt cọc có thể được đặt ra.
Điều đáng chú ý là lỗi cần được đánh giá trong mối quan hệ nhân quả với việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, chứ không chỉ căn cứ vào việc một thời hạn trong hợp đồng đã hết.
Tuy nhiên, cũng cần tránh suy diễn rằng mọi sự chậm trễ của cơ quan nhà nước đều được coi là trở ngại khách quan. Việc miễn phạt cọc phải dựa trên tình tiết cụ thể, nghĩa vụ mà các bên đã nhận, khả năng dự liệu và khắc phục trở ngại, cũng như chứng cứ về việc thực hiện nghĩa vụ.
Hướng dẫn này đòi hỏi hoạt động xét xử phải chuyển từ cách tiếp cận thuần túy hình thức sang đánh giá thực chất nguyên nhân và trách nhiệm của mỗi bên.
Phải xác định rõ đặt cọc bảo đảm giao kết hay bảo đảm thực hiện hợp đồng
Một điểm thường bị xem nhẹ trong thực tiễn là phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.
Theo điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết, khi đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, nếu hợp đồng đã được giao kết thì những vi phạm phát sinh sau đó trong quá trình thực hiện không phải là căn cứ phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm giao kết ban đầu.
Ví dụ, một doanh nghiệp đặt cọc 1 tỷ đồng để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán máy móc. Sau khi hợp đồng mua bán được ký hợp lệ, bên bán giao hàng chậm hoặc giao hàng không đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.
Nếu thỏa thuận đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng, bên mua không thể mặc nhiên yêu cầu phạt cọc do bên bán vi phạm nghĩa vụ giao hàng. Trong trường hợp này, tranh chấp phải được giải quyết theo các quy định về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán.
Ngược lại, nếu đặt cọc được xác lập để bảo đảm cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng, cần tiếp tục xem xét nghĩa vụ cụ thể được bảo đảm và điều kiện áp dụng hậu quả phạt cọc.
Do đó, khi soạn thảo, các bên cần xác định rõ đặt cọc bảo đảm giao kết, bảo đảm thực hiện hay đồng thời bảo đảm cả hai giai đoạn. Một điều khoản không rõ ràng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau về quyền xử lý tài sản đặt cọc.
Đây cũng là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng vốn, hợp đồng cung cấp thiết bị và những giao dịch có giai đoạn chuẩn bị kéo dài.
Thỏa thuận đặt cọc không đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng chính chưa đủ điều kiện giao kết
Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đưa ra hướng dẫn có ý nghĩa quan trọng về tính độc lập tương đối của thỏa thuận đặt cọc đối với hợp đồng được bảo đảm.
Theo đó, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự, kể cả trong một số trường hợp hợp đồng chính, nếu được giao kết ngay tại thời điểm đặt cọc, có thể chưa đáp ứng điều kiện có hiệu lực.
Ví dụ, một người dự kiến nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đồng ý đặt cọc trong khi bên chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Hai bên thống nhất rằng bên nhận đặt cọc phải hoàn tất thủ tục pháp lý trong một thời hạn nhất định trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu bên nhận đặt cọc không hoàn tất thủ tục, họ không thể chỉ viện dẫn việc quyền sử dụng đất chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm đặt cọc để mặc nhiên phủ nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Tương tự, việc nội dung thỏa thuận chưa thật rõ ràng về kích thước, giá chuyển nhượng hoặc một số đặc điểm của tài sản cũng không tự động làm cho giao dịch đặt cọc vô hiệu nếu vẫn đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự.
Về phương diện lý luận, cần phân biệt mục đích của hợp đồng đặt cọc với khả năng thực hiện ngay hợp đồng chính. Trong nhiều trường hợp, đặt cọc chính là phương thức ràng buộc trách nhiệm để các bên hoàn thiện những điều kiện còn thiếu trước khi xác lập hợp đồng chính thức.
Tuy nhiên, sự độc lập này không có nghĩa mọi thỏa thuận đặt cọc đối với tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch đều hợp pháp. Nếu chính mục đích hoặc nội dung thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật, giả tạo hoặc không đáp ứng những điều kiện khác của giao dịch dân sự, hiệu lực vẫn phải được xem xét theo Bộ luật Dân sự và quy định chuyên ngành.
Nói cách khác, cần phân biệt giữa giao dịch hiện tại chưa đủ điều kiện thực hiện nhưng có khả năng được hoàn thiện hợp pháp trong tương lai với giao dịch có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật.
Bổ sung hướng dẫn đối với những loại tài sản đặt cọc ngoài tiền
Điều 5 Nghị quyết xác định tài sản đặt cọc có thể bao gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, trong đó nêu ví dụ về cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số.
Tài sản phải đáp ứng những yêu cầu pháp lý đối với giao dịch, có thể được giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đặc biệt, giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác. Khi các bên không thống nhất giá trị tài sản, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Hướng dẫn này mở rộng tính thực tiễn của cơ chế đặt cọc trong những giao dịch tài sản đa dạng, đồng thời đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn về định giá, quyền sở hữu, khả năng chuyển giao và chứng cứ chứng minh việc bàn giao tài sản.
Đối với tài sản có giá biến động mạnh như cổ phiếu hoặc tài sản số, việc không thống nhất trước phương pháp định giá có thể khiến tranh chấp phát sinh không chỉ về nghĩa vụ được bảo đảm mà còn về chính giá trị khoản phạt cọc.
Một nội dung khác cần chú ý là Điều 4 Nghị quyết hướng dẫn hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thứ tự ưu tiên thanh toán trong những trường hợp tài sản đặt cọc có liên quan đến nhiều quyền bảo đảm. Đây là vấn đề đặc biệt có ý nghĩa khi tài sản đặt cọc đồng thời được sử dụng trong những giao dịch bảo đảm khác.
Có được đồng thời yêu cầu phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng?
Đây là một trong những vấn đề pháp lý đáng chú ý nhất của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
Khoản 6 Điều 6 Nghị quyết hướng dẫn rằng khi các bên thỏa thuận một bên vi phạm nghĩa vụ phải đồng thời chịu phạt cọc và phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
Hướng dẫn này có tác động trực tiếp đến những hợp đồng đang sử dụng đồng thời hai điều khoản chế tài đối với cùng hành vi không thực hiện cam kết.
Chẳng hạn, một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung: bên bán không chuyển nhượng đúng hạn phải hoàn trả tiền cọc, chịu phạt cọc gấp ba lần tiền cọc và chịu thêm khoản phạt vi phạm bằng 20% giá trị giao dịch.
Trong trường hợp tranh chấp thuộc phạm vi khoản 6 Điều 6 Nghị quyết, không thể mặc nhiên yêu cầu Tòa án cộng gộp cả hai khoản phạt chỉ vì hợp đồng đã quy định.
Điểm cần nhấn mạnh là khoản 6 Điều 6 không đồng nghĩa với việc toàn bộ các điều khoản phạt vi phạm trong mọi hợp đồng có đặt cọc đều bị vô hiệu hoặc không thể áp dụng.
Việc xử lý phải căn cứ vào quan hệ nghĩa vụ cụ thể. Nếu khoản phạt vi phạm được xác lập đối với một nghĩa vụ độc lập, không trùng với hành vi làm phát sinh phạt cọc, hoặc tranh chấp đã chuyển sang giai đoạn thực hiện hợp đồng chính mà đặt cọc chỉ bảo đảm giao kết, cần phân tích riêng căn cứ áp dụng từng chế tài. Không nên suy rộng hướng dẫn của Nghị quyết thành quy tắc loại trừ phạt vi phạm trong mọi tình huống.
Tại sao không nên cộng gộp cơ học hai khoản phạt?
Xét về lý luận trách nhiệm hợp đồng, khi cùng một hành vi vi phạm làm phát sinh nhiều hậu quả tài chính có tính chất tương đồng, cần đánh giá mục đích và chức năng của từng khoản tiền.
Phạt cọc đã tạo ra hậu quả bất lợi cho bên không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, đồng thời bảo vệ lợi ích của bên còn lại. Nếu tiếp tục áp dụng một khoản phạt vi phạm đối với chính hành vi đó mà không có sự phân định về đối tượng điều chỉnh, có thể dẫn đến sự chồng lấn giữa các cơ chế trách nhiệm.
Có thể nhìn nhận khoản 6 Điều 6 Nghị quyết là một giải pháp nhằm xử lý sự chồng lấn này trong hoạt động xét xử.
Tuy nhiên, từ góc độ nghiên cứu pháp lý, cũng cần nhận thấy Điều 328 và Điều 418 Bộ luật Dân sự vốn điều chỉnh những chế định khác nhau. Vì vậy, việc xác định ranh giới áp dụng hướng dẫn phải được thực hiện thận trọng, bảo đảm không làm mất đi hiệu lực của những thỏa thuận phạt vi phạm hợp pháp đối với các nghĩa vụ độc lập.
Đối với hoạt động tư vấn, vấn đề không còn là đưa vào hợp đồng càng nhiều chế tài càng tốt, mà phải thiết kế các chế tài theo đúng chức năng và nghĩa vụ được bảo vệ.
Phạt cọc có được áp dụng đồng thời với bồi thường thiệt hại?
Khác với quan hệ giữa phạt cọc và phạt vi phạm, khoản 5 Điều 6 Nghị quyết đưa ra hướng dẫn theo hướng cho phép Tòa án xem xét chấp nhận đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự trong trường hợp các bên không có thỏa thuận.
Đây là sự phân biệt cần được đặc biệt lưu ý.
Phạt cọc được áp dụng do vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và không đòi hỏi bên yêu cầu phải chứng minh một khoản thiệt hại thực tế tương ứng với số tiền phạt. Ngược lại, bồi thường thiệt hại về nguyên tắc nhằm khắc phục những tổn thất do hành vi vi phạm gây ra.
Bên yêu cầu bồi thường phải xác định cơ sở phát sinh trách nhiệm, thiệt hại, mối quan hệ nhân quả và giá trị khoản bồi thường theo pháp luật áp dụng. Việc có quyền yêu cầu đồng thời không đồng nghĩa với việc mọi khoản bồi thường được nêu ra đều đương nhiên được chấp nhận.
Giả sử một doanh nghiệp đặt cọc 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng một cơ sở sản xuất. Bên nhận cọc có lỗi khiến giao dịch không thể hoàn thành và phải chịu phạt cọc. Đồng thời, bên đặt cọc đã phát sinh chi phí hợp lý, có chứng từ và liên quan trực tiếp đến việc chuẩn bị giao dịch.
Trong trường hợp đáp ứng các điều kiện của Điều 419 Bộ luật Dân sự và khoản 5 Điều 6 Nghị quyết, bên đặt cọc có thể yêu cầu xử lý phạt cọc và bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, đối với từng khoản như chi phí khảo sát nhà xưởng, chi phí thẩm định pháp lý hoặc lợi ích bị mất, cần đánh giá riêng tính hợp lý, khả năng chứng minh và quan hệ nhân quả. Không phải mọi chi phí phát sinh trong giai đoạn đàm phán đều mặc nhiên trở thành thiệt hại phải bồi thường.
Cơ chế này thể hiện sự phân biệt giữa hậu quả bảo đảm và trách nhiệm bồi hoàn tổn thất.
Về lý luận, phạt cọc không thay thế hoàn toàn chức năng bù đắp thiệt hại, cũng như bồi thường thiệt hại không nhất thiết loại trừ hậu quả phạt cọc. Điều quan trọng là phải xác định đúng căn cứ pháp lý và tránh tính trùng một tổn thất thực tế nhiều lần.
Phạt vi phạm trong hợp đồng dân sự và hợp đồng thương mại: không thể áp dụng cùng một giới hạn
Một sai sót thường gặp khi soạn thảo và giải quyết tranh chấp hợp đồng là mặc nhiên áp dụng giới hạn 8% đối với mọi thỏa thuận phạt vi phạm.
Trên thực tế, mức phạt phụ thuộc vào tính chất quan hệ hợp đồng và quy định pháp luật điều chỉnh.
Theo khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điều này cho thấy Bộ luật Dân sự không thiết lập một mức trần chung 8% cho mọi hợp đồng dân sự.
Trong khi đó, Điều 301 Luật Thương mại năm 2005 quy định mức phạt đối với một vi phạm hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ.
Điều quan trọng là giới hạn này được tính trên giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm, không nhất thiết trên toàn bộ giá trị hợp đồng.
Ví dụ, hai doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán thiết bị trị giá 10 tỷ đồng. Trong đó, bên bán vi phạm nghĩa vụ giao một lô thiết bị trị giá 2 tỷ đồng.
Nếu áp dụng Điều 301 Luật Thương mại, giới hạn phạt đối với phần nghĩa vụ bị vi phạm này về nguyên tắc là 160 triệu đồng, không phải 800 triệu đồng tính trên toàn bộ hợp đồng.
Việc xác định giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm vì vậy có vai trò quyết định, đặc biệt đối với các hợp đồng được chia thành nhiều hạng mục, nhiều lần giao hàng hoặc nhiều giai đoạn thực hiện.
Bên cạnh đó, Điều 307 Luật Thương mại quy định quan hệ giữa phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo cơ chế khác với khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự.
Trong hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Thương mại, khi có thỏa thuận phạt vi phạm, bên bị vi phạm về nguyên tắc có thể yêu cầu đồng thời phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Ngược lại, khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định rằng khi có thỏa thuận phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc đồng thời phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Sự khác biệt này cho thấy việc lựa chọn và áp dụng đúng hệ thống quy phạm có ý nghĩa quyết định đối với khả năng bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm.
Đối với những quan hệ thuộc lĩnh vực có luật chuyên ngành như xây dựng, bất động sản hoặc các hoạt động thương mại đặc thù, còn phải xem xét quy định riêng của luật tương ứng. Không thể chỉ căn cứ vào tên gọi hợp đồng hoặc tư cách doanh nghiệp của các bên để kết luận ngay về mức phạt được phép áp dụng.
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP chủ yếu hướng dẫn tranh chấp đặt cọc; Nghị quyết không thay thế toàn bộ hệ thống pháp luật về chế tài vi phạm hợp đồng thương mại.
Những tình huống tranh chấp điển hình và hướng xử lý theo quy định mới
Trường hợp thứ nhất: Bên bán nhận đặt cọc rồi chuyển nhượng bất động sản cho người khác
Đây là tình huống phổ biến trong thực tiễn khi giá bất động sản tăng mạnh sau thời điểm các bên ký thỏa thuận đặt cọc.
Giả sử, bên mua đặt cọc 300 triệu đồng để nhận chuyển nhượng một bất động sản với giá 4 tỷ đồng. Trong thời hạn đặt cọc, bên bán chuyển nhượng tài sản cho người khác với giá cao hơn và không tiếp tục thực hiện cam kết ban đầu.
Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và xác định bên nhận đặt cọc có lỗi làm cho giao dịch không được giao kết, bên đặt cọc có quyền yêu cầu áp dụng hậu quả phạt cọc.
Trong trường hợp không có thỏa thuận khác, bên nhận đặt cọc phải hoàn trả 300 triệu đồng và thanh toán khoản phạt cọc tương đương 300 triệu đồng, tổng cộng 600 triệu đồng.
Nếu có thỏa thuận phạt cọc cao hơn, Tòa án xem xét nội dung thỏa thuận và giới hạn theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết.
Bên đặt cọc cũng có thể xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Tuy nhiên, không thể mặc nhiên coi toàn bộ phần chênh lệch giữa giá bất động sản tại thời điểm đặt cọc và thời điểm xét xử là thiệt hại phải bồi thường. Khoản yêu cầu này phải được đánh giá trên cơ sở pháp luật áp dụng, chứng cứ chứng minh và mối quan hệ nhân quả.
Trường hợp thứ hai: Bên mua không tiếp tục giao dịch do không vay được ngân hàng
Một cá nhân đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà. Sau đó, ngân hàng từ chối cấp khoản vay theo dự kiến, khiến bên mua không đủ khả năng thanh toán và không tiếp tục ký hợp đồng.
Vấn đề đặt ra là liệu việc không được ngân hàng cho vay có phải căn cứ miễn phạt cọc hay không.
Về nguyên tắc, rủi ro tài chính và khả năng huy động vốn thường thuộc trách nhiệm của bên mua. Việc không được ngân hàng chấp thuận cho vay không đương nhiên là sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.
Nếu bên mua có lỗi trong việc không giao kết hợp đồng và không có thỏa thuận khác, khoản tiền đặt cọc có thể thuộc về bên nhận đặt cọc.
Tuy nhiên, kết quả có thể khác nếu ngay từ đầu các bên xác lập rõ việc ngân hàng chấp thuận cấp tín dụng là một điều kiện để hợp đồng tiếp tục được thực hiện, đồng thời thỏa thuận cụ thể về hoàn trả cọc khi điều kiện không xảy ra.
Từ thực tiễn này, đối với giao dịch phụ thuộc nguồn vốn tín dụng, việc quy định điều kiện vay vốn là cần thiết để phân bổ minh bạch rủi ro giữa các bên.
Trường hợp thứ ba: Hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng không thể giao kết
Một bên nhận đặt cọc không hoàn tất hồ sơ pháp lý đúng thời hạn; trong khi đó, bên đặt cọc cũng không cung cấp những tài liệu hoặc thực hiện các nghĩa vụ phối hợp đã cam kết. Những hành vi này cùng góp phần khiến giao dịch không thể hoàn tất.
Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết, trong trường hợp cả hai bên cùng có lỗi và không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc thì không phạt cọc.
Tuy nhiên, không phạt cọc không đồng nghĩa với việc bên nhận cọc có quyền giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc. Nghĩa vụ hoàn trả, thanh toán và giải quyết hậu quả khác phải được xem xét theo hợp đồng và pháp luật có liên quan.
Trong trường hợp này, trọng tâm của tranh chấp là xác định hành vi, mức độ đóng góp và quan hệ nhân quả giữa lỗi của từng bên với việc hợp đồng không được giao kết.
Trường hợp thứ tư: Hợp đồng chính đã ký nhưng một bên vi phạm nghĩa vụ thực hiện
Hai doanh nghiệp ký thỏa thuận đặt cọc 500 triệu đồng để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán dây chuyền sản xuất. Sau khi hợp đồng mua bán được ký, bên bán giao hàng không đúng tiến độ.
Nếu đặt cọc chỉ bảo đảm việc giao kết, việc ký kết hợp đồng đã hoàn thành mục đích bảo đảm. Do đó, không thể tiếp tục sử dụng cơ chế phạt cọc để xử lý hành vi giao hàng chậm phát sinh sau thời điểm ký hợp đồng chính.
Các bên cần căn cứ vào điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các chế tài khác theo Luật Thương mại hoặc pháp luật áp dụng.
Tình huống này cho thấy chỉ một khác biệt trong cách xác định mục đích đặt cọc cũng có thể quyết định toàn bộ hướng giải quyết tranh chấp.
Trường hợp thứ năm: Thu tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Đây là lĩnh vực cần đặc biệt lưu ý vì ngoài Bộ luật Dân sự còn có các giới hạn riêng tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi bất động sản đã đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc còn phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.
Ví dụ, với căn hộ hình thành trong tương lai có giá bán 4 tỷ đồng, khoản đặt cọc thuộc phạm vi quy định nói trên không được vượt quá 200 triệu đồng và chỉ được thu khi đáp ứng các điều kiện luật định.
Việc các bên tự nguyện thỏa thuận mức cọc cao hơn không đương nhiên làm cho khoản thu trở nên hợp pháp.
Trong thực tiễn, những khoản tiền được gọi là phí giữ chỗ, phí ưu tiên, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản thanh toán trước cũng cần được xem xét theo bản chất giao dịch, thay vì chỉ dựa vào tên gọi.
Đối với tranh chấp trong lĩnh vực này, cần phân tích đồng thời điều kiện nhận cọc, hiệu lực giao dịch, trách nhiệm hoàn trả và khả năng áp dụng phạt cọc. Không nên chỉ vận dụng Điều 328 Bộ luật Dân sự mà bỏ qua các quy định bắt buộc của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Lãi chậm trả, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết: những vấn đề dễ bị bỏ sót
Bên cạnh mức phạt cọc, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP còn làm rõ nhiều vấn đề tố tụng và nghĩa vụ tài chính có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thực thi quyền yêu cầu.
Thứ nhất, về lãi chậm trả tiền đặt cọc.
Khoản 4 Điều 6 Nghị quyết hướng dẫn Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự. Thời điểm tính lãi bắt đầu từ ngày tiếp theo liền kề của ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.
Đối với khoản tiền phạt cọc, Tòa án không chấp nhận yêu cầu tính lãi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, cần tách biệt nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc với nghĩa vụ thanh toán khoản phạt cọc khi xác định yêu cầu về lãi. Không thể mặc nhiên tính lãi trên toàn bộ số tiền bao gồm cả hai khoản.
Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện.
Điều 8 Nghị quyết phân biệt giữa yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại và yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc.
Theo đó, yêu cầu phạt cọc và các yêu cầu liên quan đến trách nhiệm hợp đồng được xem xét theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng theo Điều 429 là ba năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Ngược lại, đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, Nghị quyết hướng dẫn không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.
Sự phân biệt này đặc biệt quan trọng bởi yêu cầu đòi lại tiền cọc và yêu cầu thanh toán tiền phạt cọc, dù cùng xuất phát từ một giao dịch, không nhất thiết chịu chế độ thời hiệu giống nhau.
Thứ ba, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Điều 7 Nghị quyết làm rõ một số trường hợp tranh chấp đặt cọc liên quan đến bất động sản và văn bản công chứng.
Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc có đối tượng liên quan đến bất động sản, việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ phải căn cứ tính chất yêu cầu và các quy định tố tụng tương ứng, không thể mặc nhiên cho rằng mọi tranh chấp đặt cọc đều thuộc Tòa án nơi có bất động sản.
Trường hợp có yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, cần tiếp tục phân biệt yêu cầu chỉ liên quan đến tính hợp pháp của việc công chứng với trường hợp đồng thời có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.
Việc xác định sai thẩm quyền hoặc không phân biệt rõ từng yêu cầu có thể kéo dài quá trình giải quyết vụ án.
Những vấn đề cần thay đổi trong thực tiễn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP không chỉ có ý nghĩa đối với hoạt động xét xử mà còn đặt ra yêu cầu thay đổi cách tiếp cận trong công tác tư vấn và quản trị hợp đồng.
Trước hết, thỏa thuận đặt cọc cần xác định cụ thể nghĩa vụ được bảo đảm. Nếu chỉ bảo đảm giao kết hợp đồng, phải làm rõ thời điểm hoàn thành mục đích đặt cọc. Nếu đồng thời bảo đảm thực hiện hợp đồng, cần quy định những nghĩa vụ thực hiện cụ thể mà tài sản đặt cọc bảo đảm.
Tiếp theo, điều khoản phạt cọc và điều khoản phạt vi phạm cần được thiết kế có sự phân định về hành vi, nghĩa vụ và thời điểm phát sinh trách nhiệm. Việc sử dụng những điều khoản chung chung như bên vi phạm phải chịu mọi khoản phạt, bồi thường và các trách nhiệm khác theo hợp đồng có thể tạo ra sự chồng lấn và gây khó khăn khi yêu cầu áp dụng.
Đối với mức phạt, cần rà soát tính hợp pháp và khả năng được Tòa án chấp nhận. Mức phạt cao không đồng nghĩa với hiệu quả bảo đảm cao nếu điều khoản vượt giới hạn pháp luật hoặc không được thiết kế phù hợp.
Đối với bồi thường thiệt hại, các bên nên quy định cơ chế ghi nhận chi phí, nghĩa vụ thông báo vi phạm, cung cấp chứng từ và xác định phương pháp tính toán tổn thất.
Cùng với đó, cần quy định rõ trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan, nghĩa vụ phối hợp và cách thức xử lý khi cả hai bên cùng có lỗi.
Đặc biệt, đối với hợp đồng đang thực hiện, việc rà soát cần tập trung vào những điều khoản đồng thời áp dụng phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng một hành vi, cũng như các thỏa thuận phạt cọc có giá trị cao hơn giá trị hợp đồng được bảo đảm.
Về phương diện giải quyết tranh chấp, luật sư không nên chỉ dựa vào tên gọi của khoản tiền hoặc nội dung điều khoản chế tài. Cần xây dựng phương án pháp lý từ bản chất giao dịch, hiệu lực thỏa thuận, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, hành vi vi phạm, yếu tố lỗi, chứng cứ thiệt hại và pháp luật chuyên ngành.
Đối với hiệu lực theo thời gian, khoản 2 Điều 9 Nghị quyết quy định không sử dụng hướng dẫn mới làm căn cứ riêng để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm đối với những bản án, quyết định đã có hiệu lực trước ngày 15/10/2026, trừ khi có căn cứ kháng nghị khác.
Quy định chuyển tiếp này cần được lưu ý khi đánh giá những vụ việc đã có bản án, quyết định có hiệu lực và những tranh chấp đang được giải quyết tại Tòa án.
Nhìn nhận từ góc độ lý luận pháp luật hợp đồng
Sự ra đời của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP cho thấy nhu cầu tiếp tục cụ thể hóa các nguyên tắc của pháp luật dân sự trong thực tiễn xét xử.
Một mặt, nguyên tắc tự do hợp đồng cho phép các bên lựa chọn biện pháp bảo đảm, xác lập cơ chế phân bổ rủi ro và thỏa thuận hậu quả pháp lý khi nghĩa vụ không được thực hiện. Mặt khác, quyền tự do thỏa thuận không phải quyền tuyệt đối mà phải được thực hiện trong giới hạn luật định, phù hợp với bản chất pháp lý của giao dịch và các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
Từ phương diện này, có thể nhận diện ba định hướng đáng chú ý.
Trước hết là yêu cầu bảo đảm tính tương xứng của hậu quả pháp lý. Việc giới hạn mức phạt cọc theo giá trị hợp đồng được bảo đảm thể hiện sự quan tâm đến mối quan hệ giữa mức độ ràng buộc tài chính và giá trị kinh tế của giao dịch.
Tiếp theo là yêu cầu cá thể hóa trách nhiệm. Việc xác định lỗi, sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan cho thấy trách nhiệm phạt cọc không thể được áp dụng hoàn toàn máy móc chỉ dựa vào kết quả giao dịch không thành.
Cuối cùng là yêu cầu bảo đảm tính thống nhất giữa các cơ chế bảo vệ quyền dân sự. Việc phân biệt phạt cọc với phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại góp phần làm rõ chức năng riêng của từng chế định, hạn chế tình trạng áp dụng chồng lấn.
Tuy nhiên, cũng cần tiếp tục nghiên cứu những vấn đề phát sinh từ chính cơ chế hướng dẫn mới.
Đối với giới hạn phạt cọc, việc lấy giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm làm căn cứ có thể dẫn đến những khó khăn nhất định trong xác định giá trị hợp đồng khi giá thị trường biến động hoặc hợp đồng chính chưa được giao kết. Vấn đề đặt ra là cần có phương pháp đánh giá nhất quán, dựa trên nội dung giao dịch và chứng cứ khách quan.
Đối với quan hệ giữa phạt cọc và phạt vi phạm, cần phân định rõ trường hợp hai khoản phạt cùng phát sinh đối với một nghĩa vụ với trường hợp mỗi khoản phạt bảo vệ một nghĩa vụ khác nhau. Đây là điều kiện cần thiết để vừa thực hiện đúng hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, vừa bảo đảm nguyên tắc tôn trọng những thỏa thuận hợp pháp.
Đối với bồi thường thiệt hại, việc cho phép xem xét yêu cầu đồng thời với phạt cọc phải đi đôi với yêu cầu chứng minh thiệt hại và kiểm soát nguy cơ bồi thường trùng lặp.
Những vấn đề này cho thấy việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng không chỉ dừng lại ở xác lập giới hạn chế tài mà còn đòi hỏi sự thống nhất về phương pháp giải thích và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử.
Góc nhìn tổng quan
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP đánh dấu một bước phát triển quan trọng trong việc hướng dẫn áp dụng pháp luật về đặt cọc và xử lý hậu quả của việc không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Những quy định về giới hạn phạt cọc, xác định lỗi, phạm vi bảo đảm, lãi chậm trả và quan hệ giữa phạt cọc với phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại góp phần làm rõ các vấn đề từng phát sinh nhiều cách hiểu trong thực tiễn.
Tuy nhiên, hiệu quả của các hướng dẫn mới phụ thuộc không nhỏ vào việc nhận diện đúng bản chất pháp lý của từng quan hệ hợp đồng. Phạt cọc không phải là phạt vi phạm hợp đồng; quyền yêu cầu phạt không đồng nghĩa với quyền đương nhiên được bồi thường mọi tổn thất; và sự tồn tại của một điều khoản chế tài trong hợp đồng chưa đủ để bảo đảm điều khoản đó sẽ được Tòa án chấp nhận toàn bộ.
Trong bối cảnh các giao dịch dân sự và thương mại ngày càng đa dạng, yêu cầu đặt ra đối với các bên không chỉ là thỏa thuận được những biện pháp đủ mạnh để phòng ngừa vi phạm, mà còn phải xây dựng cơ chế phân bổ rủi ro có cơ sở pháp lý, có khả năng thực thi và phù hợp với tính chất của nghĩa vụ.
Sự chặt chẽ trong thiết kế hợp đồng, minh bạch trong xác định trách nhiệm và nhất quán trong áp dụng pháp luật chính là những yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với việc phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và củng cố sự ổn định của các quan hệ giao dịch.
Cơ sở pháp lý chính:
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, đặc biệt các Điều 117, 119, 132, 155, 328, 351, 357, 418, 419 và 429.
- Luật Thương mại số 36/2005/QH11 và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan, đặc biệt các Điều 294, 300, 301, 302, 303, 307.
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, đặc biệt khoản 5 Điều 23.
- Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.
Xem thêm các bài viết pháp lý khác có liên quan:
- Đầu Tư Theo Hình Thức Hợp Đồng BCC: Quy Định Pháp Luật và Lưu Ý Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài từ 2025
- Quy trình giao kết hợp đồng điện tử với 3 bước chuẩn luật giao dịch điện tử
- Những điểm then chốt cần lưu ý trong Giai đoạn đàm phán và ký kết hợp đồng trong giao dịch MandA
- Thành lập văn phòng điều hành của nhà đầu tư nước ngoài trong hợp đồng BCC
- NGƯỜI TA KÝ HỢP ĐỒNG KHI CÒN TIN NHAU, NHƯNG CHỈ THẬT SỰ ĐỌC NÓ KHI NIỀM TIN RẠN VỠ
